Việc siết chặt tín dụng bất động sản được kỳ vọng sẽ làm cho thị trường bất động sản lành mạnh hơn.
Ngân hàng Nhà nước thực hiện việc siết lại giới hạn dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các ngân hàng theo lộ trình 3 năm trong lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, Thông tư 22/2019 bắt đầu có hiệu lực từ 1/1/2020, quy định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Lộ trình giảm dần tỉ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn từ 1/1-30/9/2020 là 40%. Từ 1/10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Cùng với giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. Việc siết chặt tín dụng bất động sản được kỳ vọng sẽ làm cho thị trường bất động sản lành mạnh hơn.
Hiện nay, cả nước có hơn 10.000 doanh nghiệp bất động sản nhưng phần lớn là doanh nghiệp có quy mô trung bình, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực môi giới, dịch vụ bất động sản. Mới chỉ có khoảng 65 doanh nghiệp phát triển bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán. Trong khi thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại, thì nhiều vấn đề tiêu cực mới lại phát sinh.
Hàng loạt vụ đổ bể của các nhà đầu tư bất động sản trong thời gian vừa qua đã cho thấy, nhiều doanh nghiệp dựa chủ yếu vào nguồn vốn vay ngân hàng. Từ nửa cuối năm 2014, khi thị trường bất động sản phục hồi đối với các ngân hàng, việc cho doanh nghiệp vay để phát triển dự án như một “miếng bánh ngon”. Đã có một thời gian dài, ngân hàng thậm chí còn đến tại sự kiện mở bán dự án để ký hợp đồng “3 bên” cho người dân mua căn hộ.
Tuy nhiên, khi thị trường trầm lắng, doanh nghiệp không bán được hàng thì những khoản nợ xấu sẽ tăng lên. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn cho rằng, việc siết chặt vốn tín dụng sẽ khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn hơn khi tham gia thị trường bất động sản trong thời gian tới, bởi nguồn vốn đầu tư bất động sản chủ yếu vẫn từ ngân hàng.
“Hiện tại, vốn đầu tư bất động sản chủ yếu từ các nguồn vốn tự có và đi vay ngân hàng. Thực tế, đây là bài toán mà các chuyên gia kinh tế luôn tìm cách giải quyết bằng việc tìm thêm các dòng vốn khác. Ví dụ như quỹ ủy thác đầu tư. Bất động sản là lĩnh vực có tỉ suất lợi nhuận rất cao nên khi dòng vốn FDI đầu tư vào bất động sản là điều tất yếu. Chúng tôi nhận thấy dòng vốn FDI là xu hướng tiếp theo đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Anh nói.
Hàng ngàn người dân mua đất nền của Công ty CP Địa ốc Alibaba có trụ sở tại đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh đang có nguy cơ mất trắng vì lãnh đạo doanh nghiệp này đã bị bắt để phục vụ công tác điều tra. Hàng loạt dự án “ma” được Alibaba vẽ ra để lừa đảo khách hàng với con số lên đến hàng ngàn tỉ đồng. Sự việc vỡ lở, thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Tiếp đến, giới đầu tư địa ốc xôn xao với câu chuyện “vỡ trận” cam kết lợi nhuận tại dự án Cocobay Đà Nẵng, một trong những dự án condotel có quy mô lớn nhất thị trường khu vực miền Trung.
Còn tại Hà Nội, sau thông tin một số huyện sẽ được phát triển lên thành quận vào những năm tới, giá đất thổ cư, đất nền, thậm chí cả đất nông nghiệp tại các huyện này tăng nóng. Nhiều khu vực tăng lên 70-100% chỉ trong vòng vài tháng. Điển hình là khu vực Xuân Canh, Trung Oai, Vĩnh Ngọc thuộc huyện Đông Anh hay tại Ngũ Hiệp, Tứ Hiệp, Ngọc Hồi thuộc huyện Thanh Trì. Trong đó, nhiều nhà đầu tư dùng tiền vay ngân hàng để mua đất, mua nhà và thế chấp bằng chính tài sản đó để mua sản phẩm tiếp theo. Nếu không thể “lướt sóng”, nguy cơ đổ bể, vỡ nợ là rất cao.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Phải kiểm soát các khoản vay đầu tư vào đất nền. Đất nền chỉ được bán ở trong những dự án trên các tuyến đường có quy mô nhất định thôi. Còn các tuyến đường lớn, các điểm nhấn, các trung tâm là tuyệt đối không được bán đất nền mà phải xây thành nhà mới được bán. Đất cát, có khi mua cả đất bãi biển, trong khi quy định chỉ được xây dựng cách bãi biển từ 100m trở vào. Rồi mua cả đất vườn, đất nông nghiệp, rất nguy hiểm”.
Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự mất cân đối giữa cung và cầu. Hàng loạt dự án bất động sản không thể bán ra thị trường chủ yếu do vướng mắc về thủ tục pháp lý. Sự thiếu hụt nguồn cung đã làm cho thị trường phát sinh nhiều tiêu cực. Trong khi hiện tượng đầu cơ đất đai, vi phạm pháp luật trong xây dựng vẫn diễn biến phức tạp ở nhiều nơi. Nhiều công trình trọng điểm hiện đang gặp khó khăn, tiến độ thực hiện và giải ngân nguồn vốn đầu tư công đạt thấp.
Theo nhận định của TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, những điều chỉnh trong chính sách tín dụng cần phải được điều chỉnh để tránh tình trạng dư cung ở một số phân khúc, nhất là phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp.
“Dòng vốn các ngân hàng cho vay bất động sản trung và dài hạn càng ngày càng bị thắt chặt lại. Bên cạnh đó, hệ số rủi ro cho tín dụng cho vay bất động sản vẫn giữ ở mức cao là 200%. Ngân hàng Nhà nước cũng luôn khuyến cáo các ngân hàng nên cẩn trọng trong việc cho vay vì có thể tạo ra bong bóng. Tôi nghĩ là tất cả những điều chỉnh đó sẽ tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh hơn”, TS Hiếu nói.
Thị trường bất động sản Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang có sự chững lại trong tất cả các phân khúc. Giá nhà phân khúc bình dân đã được đẩy lên trên 25 triệu/m2 và trở thành phân khúc trung cấp. Việc siết chặt tín dụng theo Thông tư 22/2019 của Ngân hàng Nhà nước sẽ khiến doanh nghiệp và người dân thêm khó tiếp cận bất động sản trong năm 2020 sắp tới. Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, động thái này cũng sẽ sàng lọc được những nhà đầu tư thiếu năng lực.
Theo VOV.VN
