Hiện nhu cầu vay vốn sản xuất, kinh doanh của kinh tế tư nhân, cá thể và hộ gia đình (gọi tắt là khách hàng tư nhân) ngày càng tăng. Theo qui định để được vay vốn tại các tổ chức tín dụng, khách hàng phải có tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, hiện nay tài sản bảo đảm của thành phần kinh tế này chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đây là một loại tài sản nếu tính đúng theo giá trị thực tế thị trường thì khách hàng vay được khá nhiều vốn.
Luật Đất đai năm 2003 qui định: Hộ gia đình và cá nhân... được Nhà nước giao đất không phải là đất thuê có quyền thế chấp, bảo lãnh tại các tổ chức tín dụng (TCTD) được phép hoạt động tại Việt Nam, để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Ước tính một hộ cần số tiền vay vài trăm triệu đồng. Nếu phải vay bên ngoài, mặc dù thủ tục có dễ hơn nhưng lãi suất quá cao. Trong khi đó, muốn vay ngân hàng thì phải có tài sản bảo đảm (TSBĐ). TSBĐ có thể là của chính khách hàng, của bên thứ ba hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Hiện nay, phần lớn TSBĐ của khách hàngï chủ yếu là quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất (Quyền sở hữu nhà ở).
Có một điều nghịch lý là khi nhận thế chấp tài sản quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở, các TCTD thường áp dụng tính theo khung giá qui định của UBND cấp tỉnh, thành phố để xác định mức cho vay. Chính vì vậy, giá trị TSBĐ của khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, nhất là quyền sử dụng đất ở. Bởi giá trị quyền sử dụng đất ở mà UBND các tỉnh, thành phố đưa ra chỉ để áp dụng tính thu thuế chứ không phải để bán và trao đổi trên thị trường.
Mặc dù các ngân hàng thương mại đã có những qui định về phương pháp xác định giá trị TSBĐ là quyền sử dụng đất ở để giúp người dân có cơ hội vay được nhiều vốn hơn: như việc xác định theo thoả thuận giữa ngân hàng cho vay và bên bảo đảm nhưng phải thấp hơn giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa phương tại thời điểm định giá; không vượt quá khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố qui định; hoặc mức tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất. Thế nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu về vốn cho khách hàng vì giá trị tài sản được qui định thấp hơn nhiều so với giá trị thực của nó.
Do vậy, UBND các tỉnh, thành phố cần tính toán lại cho phù hợp hơn để đưa ra mức qui định về giá trị đất, nhà ở cho sát với giá thị trường. Điều này không những giúp các ngân hàng thương mại có cơ sở đầu tư, mà người dân cũng có cơ hội vay được nhiều vốn hơn, không phải đi vay bên ngoài. Đặc biệt, khi giá trị tài sản được tính đúng, tính đủ sẽ giúp tăng thêm nguồn thu đáng kể hàng năm cho ngân sách nhà nước.
ĐOÀN KHẮC LUYỆN
