Sau ba năm triển khai dự án khu dân cư mới Hùng Vương 1, Công ty cổ phần tài chính và phát triển doanh nghiệp (gọi tắt là FBS) lại đề nghị UBND tỉnh Phú Yên điều chỉnh phần nghĩa vụ đối với ngân sách Nhà nước (tiền sử dụng đất phải nộp). Đề nghị này liệu có hợp lý? Tiền sử dụng đất của FBS cao hay thấp so với các dự án khác đang được triển khai tại TP Tuy Hòa?
Việc áp giá tiền sử dụng đất của các dự án khu dân cư mới như dự án Hùng Vương 1 của FBS phụ thuộc vào cơ chế chính sách hiện hành, điều kiện, hiện trạng khu đất, giá cả thị trường và các chỉ tiêu tổng hợp đã được chủ đầu tư đề xuất trong dự án, trên cơ sở điều tra khảo sát và lập dự án của nhà đầu tư. Dự án khu dân cư mới của FBS đã được pháp luật hóa bằng Quyết định 2389/QĐ-UB ngày
Vị trí của dự án khu dân cư mới Hùng Vương 1 của công ty FBS có nhiều điểm thuận lợi - Ảnh: DTX
Về vấn đề áp giá tiền sử dụng đất khu dân cư mới Hùng Vương 1 so với các dự án khác đang được triển khai tại TP Tuy Hòa, Sở Tài chính Phú Yên khẳng định FBS không cao hơn Công ty cổ phần xây dựng Phú Yên và Công ty TNHH đầu tư, thương mại và xây dựng Hưng Phú. Cụ thể là khu dân cư mới Hùng Vương 1 có đến 572,5 mét tiếp giáp (mặt tiền) đường Hùng Vương với tổng diện tích 104.195m2 trong đó có 11.450m2 đất kinh doanh (chiếm tỉ lệ 10% tổng quỹ đất và 16% diện tích đất kinh doanh của dự án). Phần đất này đã được Nhà nước đền bù giải tỏa, san ủi mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh. Đây là điểm thuận lợi cơ bản của FBS mà các đơn vị cùng kinh doanh các khu dân cư mới không có được.
Theo thống kê, đến nay FBS đã bán được 59 lô đất, trong đó có 44 lô mặt tiền đường Hùng Vương tương ứng với diện tích 4.463,5m2 với số tiền thu được là 14.558.699.000 đồng, bình quân giá bán 1m2 đất 3.261.000 đồng. Như vậy chênh lệch không do nhà đầu tư tạo ra là 1.261.000đồng/m2 với số tiền trên 5,8 tỉ đồng.
Ngoài số lô đất đã bán thu tiền, FBS còn dùng giá trị quyền sử dụng đất để trao đổi giá trị đầu tư với Công ty xây dựng và phát triển đô thị Bình Định 18 lô mặt tiền đường Hùng Vương có giá bình quân 3.521.824đ/m2, lãi ròng 1.521.824đ/m2 vị chi chênh lệch không do đầu tư mà có FBS được hưởng thông qua hợp đồng kinh tế với đơn vị trên lên đến 2.533.836.960 đồng. Chỉ tính riêng tổng số lợi nhuận của 62 lô đất mặt tiền đường Hùng Vương FBS đã thu được 8.379.935.960 đồng. Với cách tính trên, nếu công ty này bán hết 29 lô mặt tiền còn lại thì lợi nhuận ròng đơn vị thu được từ việc bán các vị trí đất tiếp giáp đường Hùng Vương trên 11,2 tỉ đồng mà không phải tốn một đồng nào. Trong khi đó để thực hiện dự án đường Hùng Vương ngân sách tỉnh phải chi ra 120 tỉ đồng trên tổng số 7,5km chiều dài từ quốc lộ 1A đến phường 6. Suất đầu tư bình quân một km là 16 tỉ đồng. Dự án khu dân cư mới Hùng Vương 1 sử dụng 572,5 mét mặt tiền đường Hùng Vương. Nếu thu hồi phần vốn Nhà nước đã đầu tư thì ngoài khoản tiền sử dụng đất theo quy định, FBS phải nộp lại 9,16 tỉ đồng. Nếu hạch toán đầy đủ các khoản lợi nhuận do vị trí thuận lợi mang lại, không phải phát sinh từ việc FBS đầu tư mà có, thì tiền sử dụng đất của dự án Hùng Vương 1 chỉ còn 13.482.164.040 đồng, bình quân mỗi m2 đất dự án phải nộp là 292.985,43đ/m2. Trong khi đó, bình quân tiền sử dụng đất của Công ty cổ phần xây dựng Phú Yên là 299.708đ/m2, Công ty Hưng Phú là 462.787đ/m2. Rõ ràng tiền sử dụng đất của dự án khu dân cư mới Hùng Vương 1 thấp hơn dự án của các đơn vị khác đang triển khai ở TP Tuy Hòa. Tuy nhiên hiện FBS mới chỉ nộp tiền sử dụng đất cho 02 lô có diện tích tương ứng 185m2 với mức 2.000.000đ/m2 thành tiền 370.000.000 đồng, đạt 1% so với kế hoạch nộp tiền sử dụng đất trong 2 năm 2005, 2006 (mỗi năm nộp 25%) mà đơn vị này phải thực hiện.
HOÀNG THÁI
