Lợi dụng chính sách ưu đãi đầu tư của các địa phương, một số nhà đầu tư đăng ký lập dự án, triển khai cầm chừng chờ “sang tay” thu lợi. Sự việc không thành thì tìm cớ rút lui bằng cách xin trả lại dự án. Điều này có đúng đối với FBS, khi lần lượt xin trả các dự án đầu tư tại Phú Yên?
Năm 2003, giữa lúc thị trường bất động sản cả nước đang sôi động, Công ty CP Tài chính- phát triển doanh nghiệp Hà Nội (FBS) tìm đến Phú Yên đăng ký đầu tư cùng lúc 4 dự án gồm: Khu phố mới Hùng Vương, Khu du lịch cao cấp Tuy Hòa Gami Resort (TP Tuy Hoà), Khu du lịch sinh thái Đầm Ô Loan (Tuy An) và Khu du lịch Hòn Nưa (Đông Hoà). Nhưng sau đó không lâu, do không tìm được đối tác cùng hợp tác khai thác dự án, FBS rút lại chỉ đầu tư 2 dự án. Đó Khu du lịch Tuy Hòa Gami Resort nằm trên được Độc Lập hướng mặt ra biển Đông và Khu phố mới Hùng Vương nằm trên đường Hùng Vương, một tuyến đường mới lớn nhất của TP Tuy Hòa vừa xây dựng. Thế nhưng mới đây, FBS lại gửi công văn đến UBND tỉnh Phú Yên xin trả lại dự án Khu du lịch và gần một nửa dự án Khu phố mới. Nguyên nhân do đâu?
Khu đô thị mới Hùng Vương 1 của Công ty FBS với nhiều vị trí đẹp nằm ngay mặt tiền đường Hùng Vương TP Tuy Hòa đây là lợi thế của dự án - Ảnh: HOÀI TRUNG
TRẢ DỰ ÁN VÌ GIÁ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT CAO?
Theo cam kết của nhà đầu tư và được UBND tỉnh phê duyệt vào tháng 11- 2003, dự án Khu du lịch Tuy Hòa Gami Resort được xây dựng theo tiêu chuẩn 4 sao trên 8,34 ha có vốn đầu tư 116,9 tỷ sẽ đưa vào hoạt động tháng 12- 2006; còn dự án Khu phố mới Hùng Vương (giai đoạn I) sẽ hình thành khu phố hiện đại, xây nhà bán và cho thuê trên diện tích 10,41 ha, với vốn đầu tư 306,6 tỷ đồng, được chia làm 2 giai đoạn, từ quý 4- 2003 đến quý 4- 2004 xây dựng hạ tầng và từ quý 4- 2004 đến quý 4- 2008 khai thác dự án. Kế hoạch đề ra là vậy, nhưng sau lễ khởi công rầm rộ vào tháng 11- 2003, việc triển khai xây dựng các dự án của nhà đầu tư FBS rất chậm. Khu du lịch chỉ xây dựng tường rào rồi để đấy. Còn Khu phố mới Hùng Vương I, sau gần 3 năm chưa hoàn chỉnh công trình hạ tầng kỹ thuật nào. Trong lúc dự án của FBS triển khai chậm chạp, thì cũng tại TP Tuy Hòa còn có 2 dự án kinh doanh khu dân cư đô thị tương tự do Công ty TNHH Hưng Phú (TP HCM) và Công ty CP Xây dựng Phú Yên đầu tư triển khai khá thuận lợi. FSB thấy mất lợi thế cạnh tranh của người đi trước, kiến nghị tỉnh xem xét lại giá đất vì cho rằng dự án Khu phố mới Hùng Vương I có giá tiền sử dụng đất cao và quỹ đất kinh doanh lại ít hơn so với các dự án khác. Tuy vậy, tháng 11- 2005, UBND tỉnh đã họp với các ngành chức năng xem xét thực tế khó khăn của dự án Khu phố mới Hùng Vương I và có thông báo số 1134 cho giảm thêm 12%, tính ra khoản ưu đãi về tiền sử dụng đất đối với dự án của FBS giảm đến 62%, tương ứng với 48,52 tỷ đồng. Thế nhưng, sau đó tiến độ đầu tư của dự án Khu phố mới Hùng Vương I vẫn không tiến triển mấy.
BÁN NỀN NHƯNG "QUÊN" NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
San ủi mặt bằng mở rộng đường Hùng Vương. (Ảnh: Kim Long)
Do có những ý kiến khác nhau về các dự án đầu tư, tháng 5- 2006, Thanh tra tỉnh Phú Yên vào cuộc làm rõ những khuất tất của các dự án FBS và Công ty CP Xây dựng Phú Yên. Qua thanh tra cho thấy, trong khi các dự án khác đã đầu tư hàng chục tỷ đồng để xây dựng hạ tầng, thì FBS chủ yếu sử dụng nguồn từ quỹ đất để đầu tư theo kiểu “lấy dự án nuôi dự án” nên thu được bao nhiêu làm bấy nhiêu. Để xây dựng hạ tầng, FBS hợp đồng với các doanh nghiệp chịu thanh toán bằng đất như với Công ty Xây dựng và phát triển Bình Định thi công hạ tầng có giá trị 7.329,7 tỷ đồng được thanh toán 80% giá trị bằng đất tại dự án, tương ứng với 18 căn nhà. Theo FBS, phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ dự án hơn 83,8 tỷ đồng (kể cả nộp tiền sử dụng đất), đến thời thanh tra, đơn vị đã thực hiện đạt giá trị 16,6 tỷ đồng, hiện còn nợ các đơn vị thi công hơn 10 tỷ đồng. Trong khi đó, vốn tự có của FBS đầu tư chỉ có 3.718 triệu đồng, mà chi cho mua sắm tài sản, công cụ, trả lương và hoạt động khác 2.354 triệu đồng nên thực chất đầu tư trực tiếp cho dự án chỉ có 1.323,6 triệu đồng. Việc khai thác dự án cũng không thực hiện đúng nội dung theo quyết định phê duyệt, không theo trình tự dự án. Mặc dù, chưa hề có khung nhà, nhưng từ tháng 8- 2004, FBS đã bán nền nhà (thực chất là bán đất) đến nay được 59 lô với giá trị hơn 40 tỷ đồng và đã thu tiền đăng ký của khách hàng hơn 12,6 tỷ đồng. Để khai thác dự án, FBS hợp đồng với Công ty TNHH Xây dựng Đồng Tâm thi công 16 móng và khung nhà với giá trị 3,5 tỷ đồng, nhưng mới được thanh toán trên 300 triệu đồng. Điều đáng nói, mặc dù đã thu được tiền của khách hàng nhưng FBS không tích cực đầu tư xây dựng hạ tầng, không thanh toán nợ sòng phẳng cho các đơn vị tham gia thi công mà chuyển về Công ty ở Hà Nội gần 5,2 tỷ đồng và “quên” cả nộp tiền sử dụng đất năm 2005 đối với địa phương số tiền hơn 9,5 tỷ đồng (trong tổng số tiền hơn 38,1 tỷ đồng nộp trong 4 năm 2005- 2008).
ĐỊA PHƯƠNG VẪN CÒN THIẾU SÓT
Cũng theo Thanh tra, việc giảm thêm 12% tiền sử dụng đất của dự án Khu phố mới Hùng Vương là không có căn cứ pháp lý. Đó là chưa kể tính thiếu tiềân sử dụng đất 1.048 m2 trị giá 524 triệu đồng, áp giá tiền sử dụng đất một số vị trí không đúng làm lợi cho FBS 8.624,5 triệu đồng. Dự án còn có những thiếu sót khác thuộc về địa phương như Sở Xây dựng chưa đưa ra được quy định tỷ lệ hoàn thành khung nhà để làm cơ sở bán nhà, thủ tục thẩm định các dự án hạ tầng trong khu đô thị kéo dài; việc giải phóng mặt bằng chưa hoàn tất, còn 12 trường hợp chưa được giải toả, di dời trên diện tích hơn 5.000 m2 thuộc trách nhiệm của UBND TP Tuy Hoà… Đây là những nguyên cớ mà nhà đầu tư FBS vin vào đó để đổ lỗi việc triển khai dự án chậm tiến độ.
Nhà ở thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Cty liên doanh Phú Mỹ Hưng đã góp phần tạo diện mạo mới thành phố Hồ Chí Minh.
Qua theo dõi tình hình người dân đã đăng ký mua nhà, đất ở địa phương, dự án của FBS có giá đăng ký tại vị trí mặt đường Hùng Vương bình quân 3 triệu đồng/m2, giá bên trong đường nội bộ từ 1,4 đến 1,7 triệu đồng/m2; còn dự án của công ty CP Xây dựng Phú Yên có giá trung bình 1 triệu đồng/m2 cho toàn bộ dự án. Công bằng mà nói, sự chênh lệch giá giữa các dự án đó, có nguyên nhân của việc áp giá của tỉnh chưa chuẩn xác mà bất lợi thuộc về FBS. Đây cũng là một trong những nguyên nhân của việc kinh doanh FBS gặp khó khăn khi thị trường bất động sản bị “đóng băng” vừa qua.
Và mới đây, UBND tỉnh lại có quyết định thu hồi thông báo 1134/TB-UBND về việc giảm thêm 12% tiền sử dụng đất càng làm cho FBS bức xúc, cho rằng tỉnh thiếu nhất quán trong chính sách đầu tư và đối xử không công bằng (!) Nên ngày 5/10 vừa qua, Sở Tài chính đã họp cùng các Sở Kế hoạch& Đầu tư, Tài nguyên& Môi trường, Xây dựng và UBND TP Tuy Hòa kiểm tra việc tính giá sử dụng đất giữa các dự án, đã kết luận: “Mức thu tiền sử dụng đất giữa Công ty FBS với công ty CP Xây dựng Phú Yên và Công ty TNHH Hưng Phú đều được thống nhất áp giá trên nền đô thị loại 3, thuộc trong khung giá tại Nghị định 87/CP ngày 17- 8- 1994 của Chính phủ theo từng vị trí tương ứng phù hợp với điều kiện của từng dự án, do vậy không có trường hợp không công bằng giữa các doanh nghiệp”.
Trong khi việc tính giá tiền sử dụng đất chưa có kết luận cuối cùng, thì FBS xin trả lại dự án Khu du lịch Tuy Hoà Gemi Resort và gần một nửa dự án Khu phố mới Hùng Vương I để “khấu trừ” tiền sử dụng đất. Cũng cần nhắc lại, quá trình chuẩn bị dự án này, tháng 10/2003, Tổng giám đốc FBS, Nguyễn Tiến Dũng có văn bản kiến nghị UBND tỉnh Phú Yên áp dụng Nghị định 87/CP để tính giá tiền sử dụng đất, đồng thời thực hiện ưu đãi đầu tư giảm 50% tiền sử dụng đất theo Nghị định 71/CP. Điều này được UBND tỉnh chấp thuận hoàn toàn khi phê duyệt dự án trên nguyên tắc nhà đầu tư tự chịu trách nhiệm trong kinh doanh (lời ăn, lỗ chịu), không tính lại giá quyền sử dụng đất và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với ngân sách địa phương. Vậy thực chất của động thái muốn tìm cách rút lui này là gì ? Dư luận cho rằng: Đó là do không chỉ khó khăn, vướng mắc trước mắt, mà sâu xa hơn là vì FBS chưa thực lòng đầu tư tại Phú Yên mà chỉ muốn lợi dụng chính sách ưu đãi của địa phương để thu lợi theo kiểu “mượn đầu heo nấu cháo”! Và quá trình thực hiện của nhà đầu tư này nói lên điều đó.
Không có sự không công bằng trong áp giá tính tiền giữa các dự án Sở Tài chính cho biết: Nguyên tắc áp giá tính tiền sử dụng đất cho dự án của FBS tại thời điểm tháng 11 năm 2003 lẽ ra phải theo quyết định 668/QĐ-UB của UBND tỉnh Phú Yên về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh. Tuy nhiên, giá đất theo quyết định 668/QĐ-UB đã quá lạc hậu nên Sở Tài chính cùng các ngành có liên quan thống nhất về mặt pháp lý vận dụng khung giá đất theo nghị định số 87/CP của Chính Phủ, trên cơ sở xem xét yếu tố vị trí khuôn viên đất, hiện trạng đất và các chỉ tiêu về tài chính của dự án đã được phê duyệt. Sự vận dụng trên là hoàn toàn phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Dự án FBS có diện tích khoảng 10ha nằm tiếp giáp mặt tiền đường Hùng Vương, trong đó có trên 10.000m2 (chiếm tỷ lệ trên 10% diện tích đất của toàn bộ dự án và gần 20% diện tích đất kinh doanh) đất kinh doanh đã được nhà nước bồi thường, giải toả, san ủi mặt bằng, và đầu tư cơ sở hạ tầng; Trong khi đó dự án của công ty CP XD Phú Yên nằm cách đường Hùng Vương 86 mét về phía đông bắc, hiện trạng đất “nguyên thổ” phía trước mặt là công trình công cộng, ba hướng còn lại không tiếp giáp với khu dân cư nào, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị nằm xa khu đất. Đây là điều kiện bất lợi so với Công ty FBS. Ngoài ra, theo quy định của nhà nước bởi hệ số K điều chỉnh giá đất theo vị trí, do đó áp giá tiền sử dụng đất của Công ty CP Xây dựng Phú Yên thấp hơn Công ty FBS là đúng. Trong thực tế giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn phụ thuộc vào vị trí đất và điều kiện hạ tầng. Cụ thể tại thành phố Tuy Hoà giá đất trên đường Lê Thánh Tôn và đường Nguyễn Công Trứ cùng nằm cách đường Trần Hưng Đạo khoảng 100 m về 2 phía nam, bắc nhưng giá đất Trần Hưng Đạo 10 triệu đồng/m2 trong khi đó giá đất đường Nguyễn Công Trứ chỉ có 4 triệu/m2 còn đường Lê Thánh Tôn là 4,8 triệum2. Giá đất bán đấu giá trên đường Hùng Vương đoạn từ Nguyễn Huệ đến Trần Hưng Đạo với lô mặt tiền là từ 6 triệu đồng/m2 đến 8 triệu đồng/m2 nhưng cũng tại vị trí đó với lô đất bên trong chỉ cách nhau từ 20 đến 30m có giá từ 2-3 triệu đồng/m2… Qua theo dõi tình hình người dân đã đăng ký mua nhà, đất của 2 dự án thì FBS giá đăng ký tại vị trí đường Hùng Vương bình quân 3 triệu/m2, giá bên trong đường nội bộ từ 1,4 đến 1,7 triệu/m2; giá của công ty CP xây dựng Phú Yên trung bình 1,2 triệu/m2 cho toàn bộ dự án. Như vậy nếu xuất đầu tư hai dự án bằng nhau thì lợi nhuận của dự án FBS sẽ cao hơn dự án công ty CP xây dựng Phú Yên. Tuy nhiên vấn đề lợi nhuận còn phụ thuộc vào tiến độ đầu tư, mức độ hoàn thiện dự án, chất lượng công trình và khả năng - nghệï thuật kinh doanh của mỗi doanh nghiệp. Trở lại vấn đề thu tiền sử dụng đất của nhà nước: Dự án FBS được thu theo các mức sau: đường 42m: 2 triệu/m2; đường rộng 25m: 1,2 triệu/m2; đường rộng từ 13,5 đến 16m: 0,5triệu/m2. Đối với công ty CP xây dựng Phú Yên: đường 25m: 0,6 triệu/m2; đường 16m: 0,4 triệu /m2; đường từ 8 đến 12m: 0,24 triệu/m2. Cũng cần nói thêm rằng mức thu tiền sử dụng đất nêu trên đã được Công ty FBS đề xuất và chấp thuận bằng văn bản trước khi UBND tỉnh có quyết định phê duyệt dự án. Việc thực hiện dự án của công ty FBS đã gần 03 năm. Đây là sự thoả thuận giữa công ty FBS với UBND tỉnh trên cơ sở dự án đã được phê duyệt theo nguyên tắc nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với ngân sách. Nếu lãi, nhà đầu tư được hưởng; nếu lỗ nhà đầu tư tự chịu trách nhiệm. Do vậy, không đặt vấn đề xem xét lại giá đất và mức thu tiền sử dụng đất đối với dự án này. Đồng thời, mức thu tiền sử dụng đất, công ty cổ phần xây dựng Phú Yên và Công ty Hưng Phú đều được thống nhất áp giá trên nền đô thị loại 3, thuộc trong khung giá tại Nghị định số 87/CP của Chính Phủ theo từng vị trí tương ứng phù hợp với điều kiện của từng dự án. Do vậy không có trường hợp không công bằng giữa các doanh nghiệp. HOÀI TRUNG
NGUYÊN TRƯỜNG
