Những thay đổi quan trọng trong Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ tạo ra nhiều cơ hội, nhưng cũng đặt ra thách thức đối với thị trường bất động sản. Phóng viên Báo Phú Yên trao đổi với ông Nguyễn Ngọc Tứ, Phó Giám đốc Sở Xây dựng về một số điểm mới trong hai luật này và những tác động tới doanh nghiệp, người dân.

* Xin ông cho biết, những điểm mới cơ bản trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) so với trước?

- Ngày 29/6/2024, Quốc hội đã ban hành luật sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS. Theo đó, các quy định pháp luật tại Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Các luật này có liên quan chặt chẽ, mật thiết đến việc triển khai các nhiệm vụ, dự án cụ thể phục vụ phát triển KT-XH với nhiều điểm mới.

Trong đó, Luật Nhà ở 2023 quy định rõ hơn về phân loại nhà ở, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, nhà ở riêng lẻ. Luật quy định chặt chẽ chính sách hỗ trợ mua, thuê nhà ở xã hội cho các đối tượng ưu tiên; tăng cường quản lý chất lượng xây dựng và khai thác sử dụng nhà ở. Căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng, không còn quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Đối tượng mua nhà ở xã hội được mở rộng sẽ góp phần phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà giá phù hợp và các chương trình vay vốn ưu đãi.

Đối với Luật Kinh doanh BĐS 2023, luật mở rộng đối tượng tham gia thị trường BĐS, cho phép các tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia. Người môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề, phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS hoặc sàn giao dịch. Giao dịch BĐS phải thực hiện qua sàn sẽ tăng cường minh bạch, hạn chế rủi ro trong giao dịch cho nhà đầu tư.

Doanh nghiệp môi giới BĐS chỉ cần 1 người có chứng chỉ hành nghề. Luật cũng quy định rõ hơn về điều kiện, trách nhiệm của các chủ thể tham gia thị trường; bổ sung các biện pháp quản lý, kiểm soát rủi ro trên thị trường, phải công khai loạt thông tin về BĐS trước khi đưa vào kinh doanh.

* Những thay đổi này có ảnh hưởng như thế nào đến người dân, doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý, thưa ông?

- Nhìn chung, các luật mới sẽ mang lại những tác động tích cực như: tăng tính minh bạch, bảo vệ tốt hơn quyền lợi người mua, thúc đẩy phát triển nhà ở có giá phải chăng. Sau khi thực thi, các luật sẽ tạo ra nhiều cơ hội tốt với nhà đầu tư, giúp họ có nhiều lựa chọn hơn khi nguồn cung được khơi thông.

Các quy định của luật là căn cứ quan trọng để cung cấp các công cụ pháp lý rõ ràng, bảo vệ quyền lợi người mua nhà, ngăn ngừa các hành vi vi phạm; thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo định hướng của Nhà nước.

Luật mới cũng sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn để quản lý, phát triển nhà ở, điều hành thị trường BĐS; tăng cường năng lực thanh tra, giám sát, xử lý các hành vi vi phạm, bảo vệ quyền lợi người dân.

* Tình hình triển khai các luật mới trên địa bàn tỉnh hiện như thế nào, thưa ông?

- Ngay sau khi Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 chính thức có hiệu lực, Chính phủ cùng các địa phương đã ban hành đồng bộ các văn bản theo thẩm quyền 15 nghị định và 2 quyết định. Tại Phú Yên, đến nay, UBND tỉnh đã ban hành kế hoạch triển khai thực hiện các luật này.

Kế hoạch xác định đầy đủ các nội dung, văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết triển khai luật. Để hạn chế các thiếu sót, bảo đảm văn bản sau khi ban hành đầy đủ, toàn diện, đúng thực tiễn địa phương và đúng quy định, lãnh đạo UBND tỉnh tổ chức nhiều hội nghị để góp ý các dự thảo văn bản quy phạm pháp luật.

Một dự án nhà ở được triển khai trên địa bàn TP Tuy Hòa, góp phần tăng quỹ nhà ở, thúc đẩy phát triển KT-XH địa phương. Ảnh: NHƯ THANH

Vừa qua, Sở Xây dựng đã tổ chức hội nghị tập huấn Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 với sự tham gia của cán bộ, công chức các sở, ngành liên quan, các địa phương, doanh nghiệp. Sở Xây dựng đãlấy ý kiến các ngành và thực hiện phản biện xã hội đối với 5 văn bản gồm: Quy chế phối hợp cung cấp thông tin về nhà ở giữa cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận và cơ quan quản lý nhà ở trên địa bàn tỉnh Phú Yên; Quyết định quy định khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; Quyết định ban hành quy định cụ thể các địa điểm, vị trí phải phát triển nhà ở theo dự án trên địa bàn tỉnh Phú Yên; Quyết định ban hành Quy định về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của các cá nhân trên địa bàn tỉnh Phú Yên; Quy định tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư dự án phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.

Đối với các quyết định khác như: Ban hành khung giá cho thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án, cá nhân đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn; Ban hành khung giá cho thuê nhà lưu trú công nhân trong KCN..., Sở Xây dựng đang làm dự thảo để tổ chức lấy ý kiến các sở ngành và thực hiện phản biện xã hội theo quy định của pháp luật trước khi trình thẩm định, phê duyệt theo quy định.

* Ông đánh giá thế nào về tình hình thị trường nhà ở, BĐS trên địa bàn tỉnh hiện nay?

- Hiện nay, thị trường BĐS ở Phú Yên vẫn còn trầm lắng. Các doanh nghiệp kinh doanh khá khó khăn, số lượng doanh nghiệp giải thể tăng mạnh so với năm trước. Toàn tỉnh chỉcòn lại 1 sàn giao dịch BĐS hoạt động (Sàn giao dịch BĐS Comhomes Phú Yên). Trong 9 tháng đầu năm, tổng số lượng giao dịch BĐS toàn tỉnh là 1.557 giao dịch với tổng giá trị khoảng 1.293 tỉ đồng. Bên cạnh đó, trên địa bàn tỉnh có 25 dự án nhà ở đang triển khai.

Về phát triển nhà ở xã hội, UBND tỉnh đã phê duyệt Danh mục dự án phát triển nhà ở xã hội thu hút đầu tư với 6 dự án nằm trên địa bàn TP Tuy Hòa và TX Đông Hòa; tổng diện tích khoảng 31,68ha. Trong 9 tháng đầu năm, tỉnh đã tổ chức đấu giá thành công 435 lô đất ở, tổng diện tích 57.803m2. Hiện vẫn còn khá nhiều khu đất chưa được đấu giá thành công.

* Theo ông, doanh nghiệp cần làm gì để thích ứng với tình hình mới?

- Các luật mới ra đời mở ra nhiều cơ hội cho các cá nhân, tổ chức tham gia vào lĩnh vực liên quan. Tuy nhiên, các quy định của luật cũng đặt ra một số thách thức, doanh nghiệp phải thích ứng với các quy định mới, người mua phải hiểu rõ các quy định pháp lý để tham gia an toàn.

Doanh nghiệp cần xây dựng năng lực tài chính vững mạnh, đáp ứng các yêu cầu về bảo lãnh, bảo hiểm khi bán nhà; chuẩn bị đầy đủ các điều kiện pháp lý theo quy định về quản lý, vận hành dự án nhà ở; tăng cường công tác kiểm tra, giám sát chất lượng xây dựng, đảm bảo an toàn cho người mua.

Doanh nghiệp cũng cần chủ động nghiên cứu, nắm bắt các quy định mới trong các luật để kịp thời điều chỉnh hoạt động; xây dựng đội ngũ nhân sự có năng lực, kinh nghiệm để quản lý, vận hành dự án theo đúng quy định pháp luật.

* Xin cảm ơn ông!

NHƯ THANH (thực hiện)