Đất đai là tài sản lớn của mỗi gia đình, có khi cả đời vất vả mới tích góp được. Do có giá trị lớn nên trong thực tế hiện nay tình trạng tranh chấp về đất đai rất nhiều và hết sức phức tạp, chủ yếu là tranh chấp liên quan đến các giao dịch dân sự về đất đai như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế về quyền sử dụng đất.
Trong đó giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chuyển nhượng QSDĐ) thường xảy ra tranh chấp nhiều nhất. Tình trạng trên xảy ra trong thực tế một phần cũng là do nhiều người dân chưa nắm bắt được các quy định của pháp luật về đất đai cũng như chưa nắm được nội dung và hình thức của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nên nhiều hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khi khởi kiện ra tòa án có thể bị tòa tuyên vô hiệu, gây bất lợi cho người nhận chuyển nhượng.
Để việc nhận chuyển nhượng về QSDĐ được thuận lợi, đúng pháp luật, bảo đảm giao dịch thành công cho cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, tác giả đưa ra một số ý kiến tham khảo như sau: Trước hết, nhằm nắm bắt những thông tin cơ bản về thửa đất định giao dịch thì giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng cần có buổi gặp gỡ để tìm hiểu về các thông tin liên quan đến thửa đất chuyển nhượng: tìm hiểu về nguồn gốc, đặc điểm của thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận).
Khi kiểm tra giấy chứng nhận, cần kiểm tra các thông tin được ghi ở trên giấy chứng nhận, như tên người sử dụng đất, số tờ, số thửa, diện tích, địa chỉ thửa đất và thời hạn sử dụng đất… để biết thửa đất này có đủ điều kiện để chuyển nhượng hay không?
Ngoài các quy định ở trên, theo Điều 106, Luật Đất đai năm 2003 quy định về điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có 4 điều kiện sau:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Do đó để tránh những rủi ro khi nhận chuyển nhượng QSDĐ, người nhận chuyển nhượng chỉ giao dịch đối với những thửa đất có đủ 4 điều kiện nêu trên. Sau khi tìm hiểu rõ các thông tin trên, nếu đủ điều kiện hai bên thực hiện giao dịch với các bước tiếp theo:
Về thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Tại điểm 2.2, mục 2, Thông tư liên tịch số 04/2006/ TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất quy định: “Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là hộ gia đình, cá nhân, thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng tại Phòng Công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản”.
Ở mỗi địa phương, đa số đều có quyết định của UBND cấp tỉnh về việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng trên địa bàn tỉnh. Vậy, khi trợ giúp pháp lý về lĩnh vực này, cần tìm hiểu các quy định về công chứng, chứng thực áp dụng trên địa bàn.
Tóm lại, để bảo đảm chặt chẽ về chủ thể giao dịch hợp đồng và có thể lường trước được một số tranh chấp khi người đồng sử dụng đứng ra khởi kiện về chủ thể thực hiện giao dịch dân sự, bất lợi cho người nhận chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng phải lưu ý trong một số trường hợp như trên.
Trong thực tế có nhiều trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của người chuyển nhượng nhưng trước đây nhờ người khác đứng tên, khi thực hiện hợp đồng bên nhận chuyển nhượng phải yêu cầu người có tên trong giấy chứng nhận thực hiện giao dịch giao nhận tiền, ký hợp đồng. Hoặc người nhận chuyển nhượng không đứng tên mà nhờ người khác đứng tên trong giấy chứng nhận thì phải lập văn bản ghi rõ người có tên trong giấy chứng nhận chỉ là người đứng tên trong giấy chứng nhận, không có quyền và nghĩa vụ đối với thửa đất. Không nên dựa vào niềm tin anh em, bạn bè mà không lập thành văn bản dẫn đến tranh chấp về sau.
Đất đai là một loại tài sản có giá trị lớn, nếu người mua không đặt lợi ích của mình trên một cơ sở pháp lý vững chắc, không thận trọng khi thực hiện giao dịch hợp đồng thì dễ dẫn đến rủi ro. Nếu tranh chấp được đưa ra xét xử tại tòa án thì người nhận chuyển nhượng sẽ chịu nhiều thua thiệt.
NGÔ TẤN HẢI
(Trung tâm Trợ giúp pháp lý Nhà nước tỉnh)
