Người thu nhập thấp chiếm một phần lớn lực lượng lao động của xã hội, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của xã hội vì thế bên cạnh giá bán, lợi nhuận mà nhà đầu tư rất quan tâm thì nhu cầu, chất lượng, khả năng thanh toán của người có thu nhập thấp là yếu tố quan trọng không kém cần được cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp quan tâm. Vì vậy phân tích nhu cầu ở và sử dụng của người có thu nhập thấp khi đầu tư xây dựng các dự án chung cư trên là một nhiệm vụ rất quan trọng trong công tác quản lý xây dựng, nhằm đảm bảo đầu ra của sản phẩm và sản phẩm phải phù hợp với người dân. Trong bài báo này, chúng tôi trình bày cách ứng dụng phương pháp thống kê, chương trình SPSS để xác định các nhu cầu, một vài mối liên quan giữa chủ đầu tư, ngân hàng, người thu nhập thấp như giá căn hộ chung cư, quan hệ giá căn hộ, thời gian trả chậm qua ngân hàng, quan hệ thu nhập trung bình cả gia đình, diện tích căn hộ...
Thực tế chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp đã triển khai từ năm 2003 nhưng tiến trình này còn chậm. Phần lớn các doanh nghiệp chỉ chú trọng vào việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, rất ít doanh nghiệp quan tâm đầu tư xây dựng nhà ở để bán trả góp hoặc cho thuê, phục vụ đối tượng trên.
Trong năm 2009, Chính phủ có nhiều chính sách hỗ trợ các nhà đầu tư, người dân về lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp. Tại buổi họp trực tuyến với 63 tỉnh thành và Bộ Quốc phòng ngày 26/5 triển khai thực hiện Nghị quyết số 18/NQ-CP và các quyết định số 65,66,67; Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân cho biết trong tháng 6/2009, hàng loạt dự án về nhà ở cho sinh viên, công nhân tại các khu công nghiệp và người có thu nhập thấp sẽ được triển khai với 162 dự án đăng ký trong giai đoạn 2009 - 2010. Đối với nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị có 25 dự án với tổng diện tích sàn cần xây dựng 1.084.500m2 sẽ giải quyết được vấn đề chỗ ở cho 70.000 người. Ngày 15/6, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 10/2009/TT-BXD về việc hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp. Ngày 16/6, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã khởi công dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đầu tiên trên cả nước dành cho sinh viên gồm 15 công trình nhà ở 5 tầng.
Nhiều cuộc hội thảo được tổ chức để tháo gỡ vướng mắc cho các bên như tại hội nghị quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư và văn phòng cho thuê. Theo kết quả khảo sát do nhóm nghiên cứu thuộc liên bộ Kế hoạch- Đầu tư, Xây dựng, Tài nguyên- Môi trường, Nội vụ thực hiện tại 8 tỉnh thành phố lớn thì các bên đều gặp khó khăn vì thiếu thông tin.
Trên thế giới đã có rất nhiều nghiên cứu về vấn đề Người thu nhập thấp như: Nghiên cứu của Giáo sư Diego Echeverry và nhóm tác giả về “phát triển nhà ở thu nhập thấp và phát triển bền vững sự an cư ở các đô thị lớn” cho rằng tốc độ tăng trưởng dân số trong các đô thị ở các quốc gia đang phát triển tăng quá nhanh trong thập kỷ vừa qua, là một động cơ thúc đẩy rất lớn cho nhu cầu nhà ở thu nhập thấp; giáo sư Jie Chen và nhóm tác giả cho rằng dựa vào những kinh nghiệm của TP Thượng Hải (Trung Quốc) thì sự tái cấu trúc hệ thống tài chính nhà ở trong thời gian gần đây có tác động rất lớn đến việc đầu tư xây dựng cũng như nhu cầu về nhà ở. Thế nhưng, các dữ liệu lại cho thấy có một khoảng cách lớn giữa giá nhà ở và thu nhập của người dân. Các cuộc điều tra được tiến hành chỉ nghiên cứu tỉ lệ giá cả trên thu nhập là không đủ. Và sự tăng trưởng kinh tế duy trì liên tục vẫn là giải pháp cơ bản đối với việc giải quyết vấn đề khả năng chi trả cho nhà ở cũ người có thu nhập thấp.
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Mục tiêu nghiên cứu
Thống kê giá của một số loại chung cư có giá trung bình, thấp. Từ đó phân tích về nhu cầu ở và sử dụng của người có thu nhập thấp đối với các chung cư phù hợp với họ.
Xác định được sự liên quan giữa việc xây dựng chung cư và nhu cầu của người dân. Nhằm khi cần xây dựng một chung cư, chúng ta có thể xác định được địa điểm xây dựng, đối tượng thực sự cần nhà ở và giá thành cụ thể để phù hợp với đối tượng đó. Từ đó phân tích tính hợp lý giữa nhu cầu và giá để người dân mua được nhà rẻ mà nhà đầu tư vẫn có lời.
Đối tượng nghiên cứu
Người thu nhập thấp: giáo viên cấp 2,3; cán bộ y tế và một số đối tượng chưa có chỗ ở phù hợp. Người có thu nhập thấp: không có nghĩa là người có thu nhập dưới mức trung bình của thu nhập toàn xã hội mà người thu nhập thấp là những người có thu nhập tương đối ổn định nhưng chỉ ở mức tiệm cận dưới so với mức trung bình của xã hội. Tỉ lệ tích lũy của họ không đáng kể và để dành cho nhà ở thì càng thấp chỉ khoảng 7-10% thu nhập vì thế thiếu khả năng thanh toán, trở thành nguyên nhân chủ yếu khiến người thu nhập thấp chưa thể tham gia thị trường nhà ở.
Địa điểm: Khu vực TP Hồ Chí Minh (quận Tân Bình, quận Bình Thạnh, quận 10, quận Bình Tân, quận 8, quận 11).
Phương pháp nghiên cứu
MỘT SỐ LỢI ÍCH CỦA DỰ ÁN CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
Lợi ích đối với đất nước: nhờ các chính sách quản lý ở tầm vĩ mô của chính phủ, Nhà nước để tạo sự phát triển bền vững cho xã hội, đảm bảo nguồn lao động dồi dào cho các ngành kinh tế trọng điểm của cả nước.
Lợi ích đối với người thu nhập thấp: hưởng được từ các dự án trên là nhờ các biện pháp hỗ trợ lãi suất từ các ngân hàng thương mại, các biện pháp hỗ trợ từ Chính phủ để làm giảm chi phí đầu tư xây dựng các chung cư trên và gia tăng một số lợi ích khác.
Lợi ích đối với nhà đầu tư: chung cư cho người có thu nhập thấp là phân khúc thị trường có nhu cầu rất lớn, “là hướng đầu tư tốt nhất trong thời điểm hiện tại; loại hình này ít rủi ro, tính thanh khoản cũng tốt nhất so với các lĩnh vực khác như vàng, chứng khoán...” Tiến sĩ Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý Trung ương.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Từ 261 bảng câu hỏi đạt yêu cầu trên 317 bảng thu hồi và tổng số 350 bảng phát ra. Một vài kết quả đạt được sau khi mã hóa dữ liệu, sử dụng chương trình SPSS để thống kê, phân tích:
Quan hệ giá căn hộ, thời gian trả chậm:
Cao nhất có 18,7% người có thu nhập thấp chọn căn hộ dưới 300 triệu đồng cũng chọn cách trả chậm qua ngân hàng 5-10 năm.
- Sau đó là 18,1% người có thu nhập thấp chọn căn hộ 300 - 400 triệu đồng cũng chọn cách trả chậm qua ngân hàng trên 15 năm. Và 9,7% chọn cách trả chậm qua ngân hàng trên 10 năm.
Quan hệ thu nhập trung bình toàn gia đình và diện tích căn hộ:
- Cao nhất có 54% nhu cầu người dân chọn các căn hộ dưới 63m2 nên xây dựng căn hộ dưới 63m2 là phù hợp với nhu cầu người dân.
Tác động của nhu cầu lên giá cả:
Giá cả bị sức ép của nhu cầu sẽ tăng lên nếu nhu cầu tăng lên. Giá cả tăng cao hơn chi phí xây dựng của những diện tích nhà mới sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tiếp tục xây dựng và cung ứng bất động sản (BĐS) để đáp ứng nhu cầu của thị trường, làm cung hàng hóa BĐS trên thị trường tăng lên (7).
Sự mất cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS thường do sự tác động từ phía cầu. Tuy thị trường luôn có xu hướng tiến tới vị trí cân bằng, nhưng không phải cân bằng ở trạng thái cạnh tranh hoàn hảo mà thường cân bằng ở mức giá cao hơn mức giá tại điểm cân bằng trước đó.
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT
Quy mô nơi ở và giá cả luôn có quan hệ mật thiết với nhau, quy mô càng cao đáp ứng được mong muốn và nhu cầu của người có thu nhập cao thì đồng nghĩa giá cả tương ứng cũng cao. Nhưng quan trọng nhất vẫn là làm sao cho nhà đến tay người dân có thu nhập thấp với giá cả hợp lý. Sự phân chia này cho thấy chúng ta cần phải đề ra một quy mô hợp lý về nhà ở cho người có thu nhập thấp để cân bằng quan hệ cung cầu nhưng nhà ở cho người thu nhập thấp luôn có quy mô nhỏ hơn cho nhóm người có thu nhập cao. Đó là điều chúng ta phải chấp nhận để phù hợp với khả năng thanh toán của người có thu nhập thấp.
Xây dựng chung cư cho người có thu nhập thấp ở vùng ngoại ô thành phố là một trong những biện pháp giảm dần mật độ dân cư ngày càng cao và tập trung ở thành phố, giảm kẹt xe và tạo sự cân bằng, phát triển bền vững cho xã hội.
Nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước được thể hiện đan xen trên hai lĩnh vực quản lý kinh tế đô thị và quản lý các dự án đầu tư.
Xây dựng một hệ thống chính sách vĩ mô trong lĩnh vực quản lý nhà đất, quản lý đô thị có hiệu quả.
