Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2004. Với công cụ này, Nhà nước quản lý đất đai ngày càng hiệu quả hơn, chặt chẽ hơn; người sử dụng đất được giải quyết mọi thủ tục nhanh gọn và theo một cơ chế thông thoáng hơn, nhất là đối với những người sử dụng đất đang sử dụng đất ở ổn định mà không có một giấy tờ hợp lệ. Về trường hợp này, Điểm 4, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.
Như vậy người sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ nhưng ở ổn định trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực), không có tranh chấp, phù hợp qui hoạch, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận thì được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất cho dù diện tích nhiều hay ít. Song ngày 25/5/2007, Chính phủ có Nghị định số 84/2007/NĐ-CP tại Nghị định này có quy định: “Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng” nhưng lại “thòng” thêm một câu: “diện tích không phải nộp tiền sử dụng đất không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận”. Đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu qui định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP” (tức phải nộp 50% tiền sử dụng đất). Ví dụ: Ông A thuộc địa bàn phường 9 có một lô đất với diện tích 250 m2 nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ (đường 1 Tháng 4 cũ) đoạn từ Hùng Vương đến xã lộ 19, đất không có giấy tờ hợp lệ nhưng ở ổn định trước 15/10/1993, không tranh chấp, phù hợp qui hoạch, được UBND phường xác nhận thì nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ đỏ) không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích 150 m2 (trong hạn mức theo qui định tại QĐ 315/2006/QĐ-UBND ngày 16/2/2006 của UBND tỉnh), phần diện tích vượt hạn mức 100 m2 phải nộp 50% tiền sử dụng đất = 100 m2 x 1.800.000 đ/m2 x 50% = 90.000.000 đồng (chín chục triệu đồng) và khoản lệ phí trước bạ cho cả lô đất = 250 m2 x 1.800.000 đ/m2 x 1% = 4.500.000 đồng. Vậy ông A phải nộp tổng cộng 94.500.000 đồng. Đây là khoản tiền quá lớn so với thu nhập của người dân nơi đây. Trong khi đó, một hộ khác có đất như ông A nhưng nếu nộp trước khi Nghị định 84 nói trên ra đời thì không phải nộp tiền sử dụng đất với số tiền lớn như vậy, mà chỉ phải nộp khoản lệ phí trước bạ 1% tức là 4.500.000 đồng. Khoản này thì may ra họ có khả năng nộp.
Từ khi áp dụng Nghị định 84, cơ quan thuế lúng túng trong việc xác định hạn mức, còn người dân thì bất ngờ bởi khi xin hợp thức hóa giấy tờ lại phải nộp một khoản tiền sử dụng đất quá lớn cho phần diện tích đất vượt hạn mức. Hàng loạt hồ sơ cấp chủ quyền nhà đất đã qua khâu kiểm tra của xã phường, quận huyện nhưng khi chuyển thông tin về thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đến các Chi cục Thuế thì phải... nằm chờ. Có hồ sơ phải chờ hơn ba, bốn tháng, còn người dân thì như đang “ngồi trên lửa”. Giấy chủ quyền chưa có, do đó không thế chấp nhà đất được, ảnh hưởng đến việc vay tiền làm ăn, xin giấy phép xây dựng nhà hoặc mua bán chuyển nhượng… Nói tóm lại là không thể thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Chưa kể nếu hồ sơ không được giải quyết kịp trong ngày cuối năm trước, để qua năm sau thì phải nộp tiền sử dụng đất theo giá mới. Như vậy người dân càng chịu thiệt thòi.
NGUYỄN THẾ BẢY
(Cục Thuế Phú Yên)
