* Hỏi: Tôi đang thế chấp sổ đỏ mảnh đất ở để vay ngân hàng 900 triệu đồng. Theo giá thị trường thì mảnh đất của tôi có giá trị trên 2 tỉ đồng. Tôi muốn hỏi nếu tôi cắt một phần miếng đất này cho con trai và con dâu tôi có được không?
Nguyễn Thị Hiền (phường 1, TP Tuy Hòa)
* Trả lời:
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong Bộ luật Dân sự 2015.
Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
Điều 321. Quyền của bên thế chấp.
1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Quyền sử dụng đất bản chất không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, với trường hợp của chị sẽ căn cứ khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, trong thời gian thế chấp sổ đỏ ở ngân hàng, chị vẫn có thể tặng cho một phần đất, nhưng phải được bên nhận thế chấp đồng ý. Lúc này, chị có thể liên hệ với bên ngân hàng để được biết ý kiến của họ về vấn đề trên.
Tuy nhiên, trên thực tế vấn đề này rất khó khăn vì thông thường các ngân hàng sẽ tự bảo vệ chặt chẽ các quyền của mình cho nên rất hạn chế trong việc cho phép tặng cho, quyền nhượng tài sản đang sử dụng để thực hiện nghĩa vụ.
LS NGUYỄN HƯƠNG QUÊ
(Văn phòng Luật sư Phúc Luật)
